Горьковское ш., 51 км от МКАД
Орбита СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 11.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 352 тыс. → дом ≈748 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −872 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈8,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14147
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 748 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 167 / 21 429 / 50 820 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 454 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 381 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 163 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -872 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Кулиги-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 970 000 | 16 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Васютино д. | 61 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 50 820 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Морозко СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Рубин СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 980 000 | 16 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 4.5 км | Маяк-3 СНТ | 67,6 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 19 970 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Сосны СНТ | 60 м² | 5,4 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Бумажник СНТ | 64,5 м² | 6,8 сот. | 3 950 000 | 61 240 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мамонтово с. | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с земельным участком в садоводческом некоммерческом товариществе в районе деревни Васютино Павлово-Посадского района Московской области 60 км от Мкад Горьковское шоссе. Дом 2-х этажный щитовой 6х7. Общая площадь 60 кв. М. 1-й этаж веранда, холл и две спальни. 2-й этаж холл и комната. Хозблок. Дом требует ремонта. Коммуникации: летний центральный водопровод, электричество. Свет круглый год. Участок 6 соток необработан. Хорошие соседи. Садоводческое товарищество всё в зелени, дорога щебень. Около товарищества есть продуктовый магазин. Круглогодичный подъезд. Также рядом магазины: продукты и стройматериалы, два озера. Церковь. Хорошее спокойное место для отдыха с экологически чистым воздухом. Охрана. Видеонаблюдение. Посредникам не беспокоить.