Горьковское ш., 53 км от МКАД
Родник СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 53 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,54 млн → дом ≈408 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 21 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −556 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — в перспективе; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14145
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 542 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 408 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 698 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 9,5 сот. | 5 000 000 | 526 316 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 548 / 45 037 / 98 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 206 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 961 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -556 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Брянцево Поле СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Орбита СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Зеленый дол СНТ | 58,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Луговина СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Росинка СНТ | 67,9 м² | 8,1 сот. | 3 400 000 | 50 074 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Импульс СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ожерелки д. | 60 м² | 15 сот. | 5 900 000 | 98 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Плотава д. | 38,5 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 63 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 950 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! #13536 (851). Интересное предложение! Продается дом 53 м2 + летний дом 35 м2 + Баня(необходимо доделать)/ 10.2 сотки / Газ в перспективе / Прописка. Ищете просторную дачу для круглогодичного отдыха или капитальный загородный дом с возможностью регистрации? Рассмотрите этот вариант. Основные характеристики: Участок: 10.2 сотки (Земли населенных пунктов). Идеален для сада, огорода и зоны барбекю. Жилой дом: 52.8 кв. М. (2 этажа). Брус + внешний сайдинг, ленточный фундамент. Адрес присвоен можно прописаться! Планировка: 1 этаж крыльцо, прихожая, 2 комнаты. 2 этаж просторная комната (студия или спальня). Летний дом: 35 кв. М (каркасный, зарегистрирован как жилой). Сейчас используется как хозблок, но готов к перевоплощению. Для приема гостей или под мастерскую/гостевую студию. Банный комплекс: На участке стоит отдельное помещение из бруса под баню. Оно уже готово под чистовую отделку (необходимо доделать под ключ). Экономия на материале и фундаменте вам останется лишь воплотить дизайн по своему вкусу. Коммуникации: Свет 5-7 квт, летний водопровод. Газ в проекте Снт. Почему это интересно: Три объекта на участке основная дача, гостевой дом (летний) и баня. Идеально для круглогодичного комфорта и приема гостей. Юридическая чистота: прописка и регистрация по адресу дома уже возможны. Близко к городу: до Электрогорска 2 км (автобус ходит регулярно). Звоните! Отвечу на вопросы и организую просмотр.