Горьковское ш., 15 км от МКАД
Старая Купавна г., Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Земля ≈634 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 2,85 млн → дом ≈148 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Кашино ≈4,3 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14143
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 633 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 852 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 148 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 960 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бабкина Дача СНТ | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,3 сот. | 4 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 9,1 сот. | 7 200 000 | 791 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 38,3 сот. | 21 848 100 | 570 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10,5 сот. | 4 450 000 | 423 810 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8 сот. | 7 250 000 | 906 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 28 сот. | 25 000 000 | 892 857 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 800 / 56 266 / 112 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 605 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 084 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бабкина Дача СНТ | 50 м² | 3 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лесные Поляны пос. | 50 м² | 6,1 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 37 800 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | имени Воровского пос. | 49,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 644 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Машиностроитель СНТ | 53,6 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 80 224 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Полтево ТСН | 50 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 112 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | ТЭЦ-12 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Елизаветино пос. | 48,4 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 51 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 32 353 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Зелёный участок, старые яблони, которые усыпаны яблоками, небольшой деревянный дом, парник, хозблок, беседка. Газ по периметру участка. Электричество. Вода для полива. Возможность прописки. Требует заботливого хозяина. Единственный собственник. Рядом водоёмы и лес, шаговая доступность до остановки. 25 км от Москвы.