Горьковское ш., 54 км от МКАД
Природа-4 СТ, Электрогорск гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 756 тыс. → дом ≈744 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 35 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈143 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны.
До ст. Электрогорск ≈0,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14142
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Природа-4 СТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 38 сот. | 30 000 000 | 789 474 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Природа-4 СТ | 11 сот. | 5 150 000 | 468 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 8,1 сот. | 955 155 | 117 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Фрезер СНТ | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труженик СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 162 / 53 846 / 55 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 215 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 143 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Васютино д. да: «душевая» + «мебели» | 71,1 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 35 162 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Березка СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Заозерье-280 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача рядом с г. Электрогорск. Снт Мечта. Вода заведена в доме, газ балон, туалет на улице, дом на сваях. Помощь в продаже- не нуждаюсь. Показ только в субботу и в воскресенье до 15-00.