Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Щит ТСН, Егорьевск гор. округ
Дом 26 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 50 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 215 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 96 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 29 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −155 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈15,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1414
Рейтинг 13/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 215 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 485 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 95 577 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Горка СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полбиноское СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чигарово д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 788 / 43 333 / 56 420 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 651 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −155 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Подрядниково д. | 25,7 м² | 9,4 сот. | 1 450 000 | 56 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.8 км | Меланжист-4 СНТ | 33 м² | 8 сот. | 950 000 | 28 788 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136478225 Мечтаете о доме, где можно по-настоящему отдохнуть душой и телом? Предлагаем уютный дом всего в 13 км от Егорьевска! Дом расположен в тихом, спокойном месте вдали от шума дорог, рядом начинается живописный лес. В лесу оборудован родник: чистая вода всегда под рукой. Новый дом продуман до мелочей и отлично подходит для постоянного проживания. Панорамные окна наполняют пространство светом, создают ощущение простора и помогают почувствовать единение с природой. Внутри вас ждут: кухнягостиная; уютная спальная зона; современный санузел; открытая терраса идеальное место для семейных обедов и дружеских посиделок. В доме есть всё необходимое для комфортной жизни: надёжное отопление (электрический тёплый пол и конвекторы тепло даже в мороз); круглогодичное водоснабжение (скважина с кессоном); бойлер на 80 л; качественная система очистки сточных вод; электричество (15 квт, 3 фазы); Об участке: участок 10 соток, правильной формы. Обнесен забором из. Крепкого проф листа с Зх сторон. В 15 минутах езды расположен город. Егорьевск со всей своей инфраструктурой, а в 5 минутах езды деревня Юрцово со школой, детским садом, сетевыми магазинами и Пвз. Один собственник.