Горьковское ш., 87 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 77 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 23 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −2,47 млн ₽, маржа −154 %, ROI −61 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Крутое ≈1,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14134
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 229 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 186 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 214 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 494 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Текстильщик-3 СНТ | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-3 СНТ | 8,1 сот. | 1 500 000 | 185 185 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 358 000 | 35 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 1.1 км | Прокудино пос. | 12,6 сот. | 2 900 000 | 230 159 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 25 000 / 123 919 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 001 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 901 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 801 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 601 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 474 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −154 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | 50 лет Октября СДТ да: «ванные» + «мебель» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восход-2 СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березки СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Вертолет-1 СНТ да: «сан узел» + «мебели» | 80 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 78 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | да: «санузел» + «ремонт» | 69,4 м² | 6 сот. | 8 600 000 | 123 919 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Московской области в Орехово-Зуевском районе, в СНТ Текстильщик-3. Дом кирпичный 77 кв.м. Участок 6.5 соток ровный, сухой, подведено электричество и летний водопровод.. Также на участке есть хоз.блок, туалет.. СНТ охраняется круглый Торг.