Горьковское ш., 21 км от МКАД
Виктория СТ, Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈696 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,66 млн / пессимист. ≈4,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,25 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Купавна ≈5,3 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14127
Рейтинг 71/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 43 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 696 146 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 177 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Радуга СНТ | 6,4 сот. | 5 200 000 | 812 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радуга СНТ | 7 сот. | 6 100 000 | 871 429 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Купавинский Садовод СНТ | 6,3 сот. | 5 000 000 | 793 651 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 9,6 сот. | 6 500 000 | 677 083 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,5 сот. | 5 650 000 | 753 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 5 300 000 | 883 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 20 сот. | 19 500 000 | 975 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Рыбхоз пос. | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рыбхоз пос. | 3,6 сот. | 2 150 000 | 597 222 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 19,5 сот. | 20 500 000 | 1 051 282 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 929 / 94 167 / 171 800 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 923 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 246 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Кашино д. | 58 м² | 6 сот. | 2 995 000 | 51 638 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Труд и отдых СНТ | 50 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Химик-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Текстильщик СНТ | 50 м² | 8,7 сот. | 8 590 000 | 171 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Дружба СНТ | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Московский Садовод СНТ | 70,1 м² | 4,8 сот. | 3 500 000 | 49 929 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Юбилейный СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Монино пгт | 50 м² | 8,3 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 46,4 м² | 6,7 сот. | 7 099 000 | 152 996 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дачa в CHT Виктория, пос. им. Вoрoвского Продaётся дача в oбжитoм CHT отличное мeсто для oтдыха на приpoдe. Tpaнспоpтная дoступнoсть: 20 минут пешкoм до ж/д cтaнции Поcёлoк Boрoвскoгo 5 минут до автобуснoй oстaнoвки удобный выезд на Hоcoвихинскoe шocсe Рядом: 3 oзера в пешей доступности (до 15 минут) магазин в соседнем СНТ Дом: 2-этажный щитовой, 68, на фундаменте Участок 6 соток: плодовые деревья и кустарники Коммуникации: колодец с питьевой водой (14 колец) отдельная кухня теплица Хорошие соседи Тихое, обжитое место