Носовихинское ш., 95 км от МКАД
Яковлево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 867 тыс. → дом ≈533 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −161 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Заполицы ≈14,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14126
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 867 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Яковлево д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щетиново д. | 26 сот. | 2 400 000 | 92 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тимонино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Федотово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Федотово д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Савинская д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Чистое д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Чистое д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 13.05.2026 | сохраненная копия |
| 4.8 км | Савинская д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 287 / 41 667 / 66 154 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 536 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 409 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 029 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -161 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дачное СНТ | 65 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 66 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Белавино д. | 51,6 м² | 15 сот. | 1 150 000 | 22 287 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВНИМАНИЕ! Части дома с левой стороны под пологой крышей требуется демонтаж - из-за протечек крыши помещение пришло в непригодное состояние. На эти цели будет торг. Под треугольной крышей и под гаражом справа все хорошо. Показ только после детального обсуждения. В деревне Яковлево Орехово-Зуевского района продается дачный дом на участке 15 соток на тихой окраине деревни. За участком - поле и лес. Чуть дальше стоит действующая Церковь Покрова Пресвятой Богородицы. Деревня в программе газификации, информация с оф.сайта Мособлгаз - Газификация д. Щетиново и д. Яковлево План подключения 5,40 км газопровода План строительства Проектные работы 2024-2025 Строительные работы 2026 Выполняются проектно-изыскательские работы. Ввод в эксплуатацию - IV квартал 2026 г. Участок ухожен, растут плодовые деревья и кустарники. Есть скважина, электричество. Асфальт до участка, от г. Ликино-Дулево 18 км по дороге в сторону Шатуры. Автобусное сообщение с Орехово-Зуево. Оттуда ходит электричка до Москвы. Дом кирпичный, с печкой, 2 этажа. К дому пристроен гараж. Категория земель / поселений, ВРИ - ЛПХ. Один взрослый собственник, просмотр по предварительной договоренности.