Щелковское ш., 54 км от МКАД
Стромынь с., Богородский гор. округ
Дом 51,7 м², участок 6 сот., каркас, 1984 год.
Цена 2,17 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 841 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 32 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈934 тыс., покупка после торга ≈1,84 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈430 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 16 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Захарово ≈18,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14124
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 841 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 329 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 706 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Стромынь с. | 10,5 сот. | 1 250 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Стромынь с. | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 10,8 сот. | 2 700 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 8,4 сот. | 1 350 000 | 160 714 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стромынь с. | 11 сот. | 2 398 000 | 218 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 934 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 818 / 79 167 / 87 273 |
| цена объекта | 2 170 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 844 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 429 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Калитино д. | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Подмосковный массив | 48 м² | 7,2 сот. | 3 800 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Фряново пгт | 60 м² | 5,5 сот. | 4 999 000 | 83 317 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Здехово д. | 55 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Протасово д. | 58,6 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 76 792 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Рязанцы с. | 61,6 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Литвиново-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 170 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 170 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу рядом с с. Стромынь (г. Черноголовка). Дом: 1-й этаж бревно, 2-й -каркасный, обшит сайдингом. В доме веранда, одна комната внизу и одна на верху. Электричество в доме, газ-балон, обогрев ( у нас был электрический),туалет и душевая на улице, вода из скважины. Участок 6 соток, новый сарай для инвентаря, яблони, груши, несколько кустов смородины, цветы. Прописки нет. Рядом с. Стромынь, м-н Верный, чуть дальше Пятерочка. СНТ охраняется круглогодично, зимой чистятся дороги, есть постоянно живущие дачники. Прямое сообщение с Москвой (автобус из Щелковского автовокзала).