Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Химик-3 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 44 м², участок 5,4 сот., кирпич.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 371 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,13 млн / пессимист. ≈1 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −183 %, ROI −65 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Хорлово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1412
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 795 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 250 / 32 432 / 53 613 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 189 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 830 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −183 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 42,9 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 53 613 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3 СНТ | 41,8 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Солнышко ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3 СНТ | 48,1 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 41 372 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 6 сот. | 770 000 | 19 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 44,7 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 109 620 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 999 | 32 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Химик-3А СТСН | 37 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 32 432 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 650 000 |
Описание
Продаётся жилой дом в Снт Химик 3, на участке 5.4сотки. Можно проживать круглогодично. Есть электричество 15квт, 3фазы. Вода поливочная, скважина находится на соседнем участке, поливочная вода есть. Дом отапливается электрическим котлом. Санузел в доме: душевая кабина, туалет, раковина. Есть гараж, на 2машины. Три комнаты, изолированные, есть балкон. Есть печь в доме. Для постоянного проживания. 1взрослый собственник. Более 5лет в собственности.