Горьковское ш., 58 км от МКАД
М-7 Волга 81-й км, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 761 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −899 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: колодец; свет — по границе; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14111
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 527 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Плотава д. | 33 сот. | 500 000 | 15 152 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | М-7 Волга 81-й км | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плотава д. | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плотава д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ожерелки д. | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ожерелки д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нестерово д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 40 385 / 55 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 839 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 697 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | М-7 Волга 81-й км | 75 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 41 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Карат СНТ | 78 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 40 385 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зеленый СТ | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Железнодорожник СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Виктория СНТ | 80 м² | 8,2 сот. | 1 500 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Белый Мох-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Природа-4 СТ | 55 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рядом с большим водоемом продается дачный участок с домом в дачном поселке Жемчужный рядом с деревней Плотава и Ожерелки. До озера за 5 минут можно прокатиться га велосипеде, или прогуляться пешком. Транспортная доступность удобный заезд с трассы м-7 Волга, Горьковское шоссе, платник м-12. Инфраструктура г. Электрогорск и Орехово-Зуево. От Мкад 1-1.5 часа езды на авто. Участок 8.5 соток, сразу за деревней, электричество по границе от независимых электросетей Мособлэнерго. Никаких взносов и платежей нет! Дом из Профилированного бруса 150 мм камерной сушки, с внутренними перегородками также из бруса, 2й этаж каркасный, крыша кровельное железо. Дом поставлен в 2015 году, поддерживается уход и уборка, но в доме никогда не жили. Габариты 6х8, общая площадь 75 м2, санузел оборудован внутри дома, но не подключен. Коммуникаций сейчас нет. В 3 метрах от забора есть колодец, которым никто не пользуется и скважина (аналогично не пользуются) когда то делали как общественные, но так сложилось, что у всех свои источники водоснабжения. Водоотведения также нет. На участке есть уличный туалет, хозблок для инвентаря. Участок огорожен, отмежеван, в собственности. Дом оформлен как жилой, возможна прописка. Материнский капитал Не подходит. Ипотека возможна. Просмотр по договоренности. Подпишитесь на мои новые объявления!