Горьковское ш., 64 км от МКАД
Васютино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 82 м², участок 8 сот., дерево, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 55 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 642 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,56 млн / целевая ≈6,8 млн / пессимист. ≈6,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈5,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14109
Рейтинг 48/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 28.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 642 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 858 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 854 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 266 / 85 556 / 93 356 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 180 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 431 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Карат СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80,3 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 62 266 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кузнецы д. да: «душевая» + «отделкой» | 90 м² | 8 сот. | 7 700 000 | 85 556 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кузнецы д. да: «санузел» + «под ключ» | 88,8 м² | 7,3 сот. | 8 290 000 | 93 356 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 80 м2 с косметическим ремонтом, построенный в 2024 году. Стены выполнены из бруса, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию и комфорт проживания. На участке в 8 соток находится терраса или веранда, где можно наслаждаться свежим воздухом. Дом расположен на территории СНТ, что позволяет насладиться тишиной и спокойствием загородной жизни. В снт есть хороший интернет.