Горьковское ш., 43 км от МКАД
Кристалл СНТ, Богородский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., дерево, 1994 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 22.07.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 66 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,7 млн → дом ≈600 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 42 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,18 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,35 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Ногинск ≈3,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14108
Рейтинг 76/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 35.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 700 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 231 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 6 100 000 | 305 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 18 сот. | 5 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Пешково д. | 5,7 сот. | 2 000 000 | 350 877 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 86 822 / 118 571 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 754 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 466 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 603 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Управленец СНТ да: «с/у» + «отделка» | 66 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 65,9 м² | 5,5 сот. | 6 950 000 | 105 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | да: «ванные» + «ремонт» | 70 м² | 6,2 сот. | 8 300 000 | 118 571 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сирень СНТ да: «ванных» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 300 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Приятное место для отдыха, с возможностью купания в водоёме и походов в лес. Радушные соседи, нормальная инфраструктура. Остаток лета можно провести на природе, не далеко от Москвы!