Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Тимшино д., Егорьевск гор. округ
Дом 60 м², участок 28 сот., бревно.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,69 млн; первая цена 2,69 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 936 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −610 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Рудниковская ≈11,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1410
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 936 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 714 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тимшино д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимшино д. | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимшино д. | 14 сот. | 350 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Михали д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 889 / 59 060 / 88 710 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -610 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Зайцево д. | 56 м² | 20,1 сот. | 2 999 999 | 53 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кузьминки д. | 64,5 м² | 28 сот. | 2 150 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Михали д. | 57 м² | 20 сот. | 4 400 000 | 77 193 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 70 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сазоново д. | 72 м² | 16 сот. | 1 000 000 | 13 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Захарово д. | 61 м² | 20 сот. | 2 900 000 | 47 541 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Колычево д. | 70 м² | 20 сот. | 4 650 000 | 66 429 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимшино д. | 43 м² | 30 сот. | 3 400 000 | 79 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Новочеркасское д. | 61,3 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 53 834 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Новая д. | 62 м² | 17 сот. | 5 500 000 | 88 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 690 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 650 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию добротный деревенский дом со всеми городскими удобствами на участке 28 соток, расположенный в 10 км. От города Егорьевск, Московской области в живописной и полностью жилой деревне. Участок назначения Лпх, широкий, сухой, имеет плодово-ягодные насаждения, курятник, беседка, сарай. Дом обшей площадью 60 м. Кв., в 2020 году был сделан ремонт, стоит на ленточном фундаменте, стены рубленное бревно. В доме две комнаты раздельный санузел, комфортная кухня в 20 м. Кв., электричество 220 с возможностью подключения 380, отопление газовое, водоснабжение колодец с питьевой водой, канализация отстойник в 4 кольца. Вторая линия деревни, тупиковая улица, крайний участок. Автобусное сообщение как с городом Егорьевск так и Коломна, в пешей доступности к лесным массивам.