Горьковское ш., 46 км от МКАД
Надежда СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 23,3 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,09 млн → дом ≈157 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈366 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −106 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Ковригино ≈6,5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14095
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 26 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 213 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 093 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 157 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 738 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колос СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 450 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 3 190 000 | 265 833 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 13,1 сот. | 2 500 000 | 190 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 366 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 71 429 / 100 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -106 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Дубрава КП | 25 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 128 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Богослово СНТ | 26 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Феникс СНТ | 28 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ромашка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Чайка-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рубин СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дружба СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продам дачу для круглогодичного проживания, с водопроводом с весны по осень, с баней, рядом водоем с песчаным пляжем в пешей доступности, магазины, электричка 10 минут на машине, до Москвы 1,30 часа, по цкаду 1 час.