Горьковское ш., 50 км от МКАД
Кулиги-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 7,5 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 460 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈7,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14092
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 58 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 460 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 988 / 32 666 / 60 827 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 637 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 756 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кулиги-1 СНТ | 70 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Орион СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Энергетик СНТ | 82,2 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 60 827 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Виктория СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Наука СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рубин СНТ | 81 м² | 6,6 сот. | 1 700 000 | 20 988 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Турист СНТ | 69,3 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 53 391 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Искра СНТ | 90 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Затишье СНТ | 100,1 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 22 977 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
#13476 (850). Устали от городской суеты, то эта дача для вас! Продается дача в снт Кулиги-1 рядом с д. Алексеево. Дом кирпичный с печным отоплением, на первом этаже терраса, коридор, две комнаты, кухня, на втором этаже две комнаты. Фундамент бетонная плита, есть просторный погреб. На земельном участке площадью 7,5 соток, много плодовых деревьев и кустарников, две теплицы, уличный туалет, хозблок, курятник, баня. Летний водопровод, вода и электричество заведены в дом. За забором просторный гараж с ямой. Рядом с дачей протекает речка Плотня, плавают уточки. Круглогодичный подъезд, зимой дороги чистят. Хорошие соседи, многие жувут круглогодично. Транспортная доступность: до г. Электрогорск 15 минут на машине. В пешей доступности д. Алексеево, где есть магазин Пятерочка, аптека, Пвз. Документы готовы к сделке. На дополнительные вопросы отвечу по телефону.