Горьковское ш., 79 км от МКАД
Старт-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 106,8 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 323 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 17 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Войново ≈11,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14089
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 323 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 977 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 511 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 106,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 936 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 31 604 / 43 750 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 159 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березка СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 30 208 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ивушка СТ | 108 м² | 9,2 сот. | 1 800 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Автомобилист СНТ | 92 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ландыш СНТ | 81,3 м² | 6,3 сот. | 1 600 000 | 19 680 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Строитель-2 СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Яблонька СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличный дачный дом в Снт "Березки" в Орехово-Зуевском районе. Площадь дома 61 м2 по первому этажу. По кадастру 106,8 м2 вместе с вторым этажом, который пока не жилой, на данный момент свободное помещение, возможно оборудование большого пространства под комнату по всему размеру дома (8х7,6 метра). Внутри на первом этаже 2 жилые комнаты: 12 и 8 м2, в большой установлен камин; кухня с обеденной зоной 10 м2, санузел 4 м2 с душевой кабиной. При входе в дом с обеих сторон большая, уютная терраса (8х2 м), частично закрытая поликарбонатом. В дом проведена вода, есть нагреватель и насосная станция, на кухне газовый баллон, электричество в доме с выделенным лицевым счетом для удобной оплаты. По территории проведена труба с летней водой (с мая по октябрь). Внутри и снаружи дом обшит вагонкой, снаружи покрыт отличной краской с пропиткой Tikkurila. Участок 8 соток, с четырех сторон огорожен забором: спереди и по бокам профнастил, сзади сетка рабица. Построен хоз. Блок с дровницей 3х1,5 метра, есть мангальная зона и парковочное место. Участок ровный, ухоженный. Посажена большая, разнообразная коллекция хвойных растений и цветов. Из плодовых культур есть: малина, 3 больший грядки с клубникой, жимолость, крыжовник, смородина, брусника, клюква, 3 отличных куста голубики. Так же есть 7 металлических грядок для посадок овощных культур и место для каркасного бассейна 4,5 метра. Место очень хорошее, тихое. Через один участок калитка с выходом в лес, сразу проход к озерам; место для купания в 3-х минутах ходьбы, много мест для рыбалки. Отличная транспортная доступность, асфальтированная центральная дорога, на территории Снт асфальтовая крошка. Зимой территория охраняется. В пешей доступности несколько местных продуктовых магазинов, недалеко сетевые продуктовые и хозяйственные магазины, строительные рынки. Все документы оформлены и готовы к продаже. С удовольствием пообщаемся и честно ответим на все вопросы, обращайтесь.