Горьковское ш., 96 км от МКАД
Гора-89 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 16,6 м², участок 7 сот.
Цена 999 тыс. ₽; цена не менялась с 30.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 468 тыс. → дом ≈531 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈32 тыс., покупка после торга ≈849 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈924 тыс. / целевая ≈832 тыс. / пессимист. ≈739 тыс. → от пессимистичной прибыль −142 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 122 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14087
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 468 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 988 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кудыкино д. | 15 сот. | 3 199 000 | 213 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Сальково д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сальково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кудыкино д. | 11,8 сот. | 1 239 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кудыкино д. | 13,6 сот. | 1 415 000 | 104 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 32 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 49 738 / 68 966 |
| цена объекта | 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 878 000 ₽ |
| продажа: целевая | 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 739 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -142 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Текстильщик-6 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 990 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Магнолия сад. уч. | 17,5 м² | 8 сот. | 400 000 | 22 857 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 17,8 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 109 551 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гора-89 СНТ | 20 м² | 6,8 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Клубничка-2 СНТ | 19,1 м² | 7 сот. | 950 000 | 49 738 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Власово д. | 18 м² | 8 сот. | 650 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Березка-2 СДТ | 20 м² | 6 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дружба СНТ | 17,4 м² | 6,1 сот. | 1 200 000 | 68 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.07.2026 | 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134331257 Локация: Московская обл., Орехово-Зуевский р-н, с/т "Гора-89" (севернее д. Гора). Объект: Земельный участок 7 соток (ровный прямоугольник) + дом (16,6 кв.м, по документам - жилой). Дом: Всесезонный, печное отопление. Компактный, но полноценный дом для круглогодичного проживания или дачи. Баня обязательный атрибут загородного отдыха. Коммуникации: Электричество подведено, своя скважина. Участок: Высокий и сухой, частично огорожен. Один взрослый собственник, прямая продажа.