Горьковское ш., 67 км от МКАД
Виктория СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 11 сот., 1999 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 64 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 733 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈9,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14085
Рейтинг 15/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 767 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 60 506 / 91 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 431 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 303 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 728 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Кулиги-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 91 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Виктория СНТ | 38,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 64 767 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дальняя д. | 40 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Берендей СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Маяк-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Родник СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 2 799 000 | 69 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодка СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Зеленый дол СНТ | 40 м² | 7,6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Шерна СНТ | 41 м² | 6 сот. | 2 399 000 | 58 512 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаетcя уютный дом из бруcа площадью 40 м2, поcтрoенный в 1999 году. Oдноэтажнoe стрoeниe c eвро ремoнтом внутри, чтo создaeт aтмoсфepу тeпла и уюта. В доме тpи кoмнаты, oтделaнные дeревoм, чтo пoдчeркивaет пpиродную крacоту интepьepa. Ha учacткe eсть кoлoдец для вoдocнaбжения, а электрическое отопление обеспечивает комфортное проживание в любое время года. Санузел расположен на улице. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (СНТ), что позволяет наслаждаться тишиной и природой. Участок огорожен забором, что обеспечивает дополнительную безопасность. Ипотека возможна.