Горьковское ш., 55 км от МКАД
Озерки СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 19.04.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 672 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −899 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈2,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14078
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 87 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 949 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 327 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 117 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленый дол СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виктория СНТ | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виктория СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 41 895 / 68 254 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -899 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Родник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленый СТ | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Белый Мох-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Железнодорожник СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 53 м² | 5,1 сот. | 2 100 000 | 39 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Природа-4 СТ | 55 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Чайка-2 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Зарянка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Аэрофлот-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Звездочка СНТ | 52,6 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 28 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2025 | 2 250 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 080 000 (−20 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 050 000 (−30 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 999 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в черте города! Земли категории населенных пунктов, дом зарегистрирован как жилой! Круглогодичный подъезд, охрана в снт. Не дозвонились, пишите. Перезвоню.