Горьковское ш., 44 км от МКАД
Большие Дворы пгт, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.01.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 46 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,57 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль −110 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Павловский Посад ≈4,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14077
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 124 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 168 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 527 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большие Дворы пгт | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 14 сот. | 4 199 000 | 299 929 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 4,8 сот. | 1 450 000 | 302 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большие Дворы пгт | 10,4 сот. | 2 300 000 | 221 154 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6,4 сот. | 1 690 000 | 264 062 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 882 / 58 215 / 118 750 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 115 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -109 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 118 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.01.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 3 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 750 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 300 000 (−250 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 550 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Великолепный сад с плодородной землёй(практически как торф, одно время не скашивал крапиву в саду она вырастает в высоту аж под 2 с половиной метра!), много плодовых деревьев,10-12 различных сортов яблонь, одна из яблонь антоновка ещё советских времён, которая плодоносит крупными яблоками, а веренье из неё получается просто изумительным!, поначалу я антоновку недооценивал, а зря. 2 дерева груши, черешня, вишня, слива разных сортов, смородина 2-х сортов, жимолость(очень полезная ягода для крови, почитайте про неё), малина, манчьжурский орех 3 дерева с полезными и вкусными орехами, калина. Добротный дом из бруса 100×100 с утеплителем. Потолки в доме высокие 2.5 метра в высоту, на каждом этаже, плюс мансарда. Второй этаж не отделан, но очень перспективен в плане отделки, чтобы сделать большую комнату. Газ уже заведён до Снт, будут подключать к домам в обозримой перспективе. На первом этаже есть металлическая печка, можно жить зимой. Дом не зарегистрирован в системе(меньше платить налогов и прочей ненужной бюрократической волокиты). При желании, тем кому нужно, можно спокойно поставить на регистрацию. Участок расположен на возвышенности, поэтому даже подпол двухметровой глубины всегда сухой. Тип почвы-песок. Реальный участок в районе 8 соток(по докам Егрн 6.6 сот), за счёт буферной границы Снт, эти лишние 3 сотки никому не нужны, так как мой участок крайний к границе Снт, можно использовать для различного хозинвентаря, чтобы не загромождать сам участок. К дому можно подъехать через 2 дороги: как через въезд Снт, так и через городскую дорогу (есть свой подъёзд). Городская дорога зимой всегда чистится, это хороший плюс при сильных снегопадах, всегда можно пользоваться автомобилем. Сухой большой подпол (примерно 2.5 м высотой). Очень мощный и основательный фундамент! Залито бетону очень много, практический с человеческий рост, если смотреть из подпола. Есть гараж, беседка, теплица. Вода расположена в колодце Снт рядом с домом, нужно только завести её в дом. Соседи со всех сторон-хорошие, добрые люди. В шаговой доступности вся необходимая инфраструктура: поликлиника, школа, сетевые магазины(посёлок городского типа). До Ж/Д вокзала регулярно ходят автобусы, маршрутки, через каждые 10-20 мин. Ехать на втобусе от Ж/Д автовокзала до ост. Ул Маяковского 10-15 мин, а там пешком 5 мин до дачи. Рядом в 100 метрах от дома расположен буддисткий ретритцентр "Северный Кунсангар". Красивая природа в шаговой доступности от дачи, великолепные озёра, одно из из них большое с песчаным пляжем, где любят купаться горожане, называется "Карпятник", также недалеко течёт река Клязьма, красивые поля, красивый сосновый бор, любители природы особенно оценят эти места! Особое преимущество и изюминка данной местности это редкое сочетание красивой нетронутой Природы для прогулок, где в шаговой доступности есть красивый сосновый бор, красивые виды полей, озёра для купаний, недалеко протекает река Клязьма, и к тому же рядом в шаговой доступности есть вся необходимая городская инфраструктура.