Горьковское ш., 29 км от МКАД
Южное СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 90 м², участок 10,9 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 10,9 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,95 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈3,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14075
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 93 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 63 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 571 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (10,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Пушкино-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран-2 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Западный СНТ | 7,1 сот. | 1 850 000 | 260 563 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 250 / 34 834 / 55 556 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 945 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Горелый Лес СНТ | 90 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пушкино-1 СНТ | 80 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 12 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Березка-3 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 16 111 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аметист СНТ | 83 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 54 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рассвет СНТ | 81 м² | 6,5 сот. | 3 100 000 | 38 272 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Горелый Лес СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Факел СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Северное СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 900 000 | 11 250 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Тепловик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 31 395 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Чайка СНТ | 94 м² | 9,5 сот. | 4 590 000 | 48 830 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 350 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134642098 Продается прекрасная 2-этажная дача на участке 10,85 соток в 5 минутах от города Электросталь. Хороший дом из бруса, утеплен и снаружи обложен кирпичом. Просторная кухня, две отдельные комнаты и мансарда с балконом, кладовая, вместительная терраса. В доме отличная печка будет тепло и комфортно в холодную погоду, вода заведена в дом. Электричество 12 квт. Участок украшают туи и шикарная ель. Растут малина, крыжовник, черешня, слива, вишня. Есть беседка, теплица, летний душ, хозблок, бытовка, два колодца, ворота с парковочным местом для автомобиля. Тихое, спокойное, охраняемое снт в окружении леса. Хорошие соседи, некоторые живут постоянно. Дороги зимой регулярно чистятся. В 7 минутах пешком автобусная остановка, 15 минут до магазина Пятерочка в д. Пушкино. Прописки нет. Один собственник, оперативный показ, быстрый выход на сделку. Звоните и пишите для записи на просмотр и получения более подробной информации!