Носовихинское ш., 72 км от МКАД
Восход СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., кирпич, 1999 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,39 млн / целевая ≈4,85 млн / пессимист. ≈4,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈31 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Назарьево ≈2,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14068
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 018 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гридино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 9 сот. | 8 000 000 | 888 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 30 сот. | 4 550 000 | 151 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бяльково д. | 10,1 сот. | 970 000 | 96 040 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 57 609 / 85 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 389 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 120 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 311 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 31 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Союз-6 СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 100 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ковригино д. да: «санузел» + «мебель» | 92 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 57 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 15.07.2026 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается теплый, кирпичный дом на участке 6 соток в СНТ "Восход". Горьковское направление от Москвы 60 км ст. Дрезна на электричке. Участок освоенный, правильной формы. Дом из бруса, облицованный белым кирпичом, что держит в холод тепло, а в жару прохладу. Из дома выход в оборудованный кирпичный гараж, имеется сухой подвал. Новая кровля, железная дверь, пластиковые окна. На участке колодец с питьевой водой. В доме русская печь. Новая система отопления имеется, но не подключена. По периметру сетка рабица, сварные металлические въездные ворота и калитка. На участке растут плодовые деревья, кустарники и цветы. Ухоженные грядки. Рядом протекает река Клязьма в 10 минутах ходьбы с оборудованным пляжем за которым лес, кемпинговая зона. Рядом в шаговой доступности магазин. Развита инфраструктура, 5 минут на машине до города Дрезна (кинотеатр, сбер, парикмахерская, аптека, магазины, школа, сады). Показы с 11. 07. 2026г.