Горьковское ш., 52 км от МКАД
Березки СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,68 млн; первая цена 1,68 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 49 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 32 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −133 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈11,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14067
Рейтинг 32/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 71 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 829 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 45 081 / 68 254 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 860 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Наука СНТ да: «душевая» + «ламинат» | 75 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Васютино д. да: «душевая» + «мебели» | 71,1 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 35 162 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Березка СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Зеленый СТ да: «с/у» + «евроремонт» | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 680 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 599 000 (−81 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 500 000 (−99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 140 м2 с двумя этажами, построенная в 1995 году. Дом выполнен из экспериментальных материалов, что придает ему уникальность. Внутри три комнаты, выполненные в косметическом ремонте, которые создают теплую атмосферу. В наличии кабельное/цифровое ТВ. На территории участка площадью 10 соток расположены ухоженные грядки и плодовые деревья. Имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Доступность обеспечивается асфальтированной дорогой. Возможна покупка в ипотеку.