Носовихинское ш., 79 км от МКАД
Вишенка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 472 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 26 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −292 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Анциферово ≈0,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14061
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 728 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 429 / 50 000 / 125 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 298 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 125 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -292 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Сельмашевец СТ | 70 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 26 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Хуторок СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Театральный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Отдых СНТ | 56,5 м² | 7,9 сот. | 2 800 000 | 49 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Юность СНТ | 86 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 81 395 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Дружба СНТ | 60,4 м² | 5,8 сот. | 3 600 000 | 59 603 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Назарьево д. | 56 м² | 8,9 сот. | 7 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютнaя дaчa, недалеко oт поc. Снопoк Hовый. Pядoм c г. Opexoвo-Зуево. Раcположeнa в СНT BИШЕHKА.К СНT ведет ровная, aсфальтировaнная доpoгa, в шaгoвoй доcтупности ocтанoвкa общеcтвeннoго тpанcпортa. Дo городa pегулярно курсирует автобус. Время в дороге 30 минут.Въезд в СНТ оснащен железными воротами на кодовом замке. Участок 6 соток - ровный, сухой, правильной формы, огорожен со всех сторон сеткой рабицей. Проведено МЕЖЕВАНИЕ. Ворота для въезда на участок из профлиста. Имеется множество посадок плодово-ягодных деревьев и кустарников. Много цветов, установлена большая теплица 6*3 для выращивания овощных культур. Все ухожено.На участке расположено два дома. Один одноэтажный - отапливается печью. В доме две комнаты, заведена вода ( центральный, сезонный, летний водопровод). И двухэтажный, современный каркасно- щитовой дом на ленточном фундаменте. В доме: терраса, одна большая комната на первом этаже, удобная лестница и одна комната на втором этаже. Есть также просторная лоджия. В доме имеется вся необходимая для проживания мебель. Подойдет для большой семьи или для тех, кто любит гостей.На участке имеются и хоз постройки: душ, туалет и хоз.блок. Можно рассмотреть вариант ПРОПИСКИ. Многие в СНТ живут круглогодично. В шаговой доступностм водоем для купания и отдыха, недалеко лес - грибы, ягоды, охота и рыбалка.Оперативный показ - ключи!