Горьковское ш., 55 км от МКАД
Ёлочка СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 74 м², участок 6,5 сот., каркас.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,29 млн → дом ≈960 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14060
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 290 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 973 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 429 / 27 957 / 57 333 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 946 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 849 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 751 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 557 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 635 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Рубин СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 21 414 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кузнецы д. | 90 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Природа-4 СТ | 72 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Брянцево Поле СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Локомотивное Депо Железнодорожное СНТ | 70 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 11 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Горизонт СНТ | 74,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 30 914 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ивушка СНТ | 70 м² | 5,8 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Союз-6 СНТ | 70 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 55 714 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рубин СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 980 000 | 16 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.7 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 74 кв. М., построенный в 2007 году. Дом расположен на участке Снт с центральным водоснабжением и печным отоплением. Крыша покрыта шифером, фундамент ленточный. Стены выполнены из каркасно-щитового материала( с утеплением 150), что придает строению уникальность и сохраняет тепло в доме. В доме свет, вода, три комнаты, косметический ремонт, санузел находится на улице. На территории участка есть ухоженный сад с зелеными насаждениями. Для удобства владельцев предусмотрена выгребная яма. Дом имеет два этажа, что позволяет рационально использовать пространство. Транспортная доступность обеспечивается близостью к железнодорожной станции.