Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 350 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 490 тыс. ₽ от 18.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 87/100 · уверенность 65 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом −6 тыс. ₽, −120 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈298 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 54 %, ROI 119 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Электросталь ≈5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14057
Рейтинг 87/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −6 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −120 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 66 500 / 91 603 |
| цена объекта | 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 297 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 426 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 119 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 50 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Субботинский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Солнечный СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубрава-2 КП | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Литейщик СНТ | 53,7 м² | 8,9 сот. | 3 900 000 | 72 626 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дубрава КП | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сонино д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Родник СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сосновка СНТ | 52,4 м² | 6,3 сот. | 4 800 000 | 91 603 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 490 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 000 000 (+550 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю двухэтажный дом в Снт "Искра". До Электростали 10 минут на машине, рядом асфальтированная дорога. Также рядом расположены лес с грибами, ягодами, недалеко от дома находится озеро, где можно ловить рыбу. Межевания нет. Прописке Нет. Света в Снт нет, воды нет. Колодец есть. Прожажа через нотариуса. 350 тысяч -без Торга.