Горьковское ш., 64 км от МКАД
Кулиги-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,65 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈661 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈6,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14051
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 120 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 68 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 892 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 022 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 222 / 55 794 / 115 789 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 164 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 131 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Белый Мох-1 СНТ да: «ванных» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 52 222 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кузнецы д. да: «ванных» + «ламинат» | 93,2 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 55 794 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ромашка СНТ да: «с/у» + «отделка» | 95 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 115 789 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 2 350 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 6 сот. с БРУСОВЫМ домом, БРУСОВЫМ гаражом, гостевым домиком и баней. Дом Жилой 87.9 кв м, брус, теплый и уютный. На 1 этаже: Застекленная терраса, студия, 2 комнаты. На 2 этаже: коридор, 3 спальни. Отопление- печь кирпичной кладки. Балкон. Электричество до 15 кВт рос.сети. На участке водопровод, сезонный, в дом вода не заведена. Интернет в снт, можно подключиться. Фундамент ленточный по периметру дома. Гараж БРУСОВОЙ, высота более 3 м, вход со стороны участка, въезд с улицы. Гостевой домик с мансардой. Баня (нужен ремонт пола) с душевой, помывочной, парной. На участке цветы, кустарники, фруктовые деревья. До магазина продуктового и строительного 1 км, в снт приезжают автолавки. В пешей доступности лес, озеро. 3 км до г. Электрогорск ( ж/д станция, автовокзал, рынки, магазины, ТЦ, аптеки, вся инфраструктура). В собственности земельный участок и Жилой дом. Межевание. До 10 июля цена без торга, потом возвращаемся к старой цене, продажа не срочная.