Горьковское ш., 64 км от МКАД
Алексеево СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 07.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 547 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,96 млн / целевая ≈4,46 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,1 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; баня/сауна.
До ст. Электрогорск ≈6,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14049
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 33 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 053 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 162 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 62 266 / 79 167 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 460 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 964 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 104 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Карат СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80,3 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 62 266 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Росинка СНТ да: «санузел» + «отделки» | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 79 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лесные Дали КП да: «унитаз» + «теплые полы» | 72 м² | 7,5 сот. | 12 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 600 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В обжитом СНТ для постоянного проживания продается участок земли 8 соток с двухэтажным домом. Участок правильной прямоугольной формы, рядом пустой участок на перспективу можно выкупить. На участке много плодоносных деревьев и кустов: вишня, яблони, Торг.