Горьковское ш., 68 км от МКАД
Луговина СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., 2005 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,79 млн; первая цена 1,79 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 771 тыс. → дом ≈729 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,36 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈614 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈9,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14040
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 26.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 771 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луговина СНТ | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 7 сот. | 1 111 111 | 158 730 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 87 500 / 149 367 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 361 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 025 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 614 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луговина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Берендей СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 91 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дальняя д. | 40 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Виктория СНТ | 40 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кулиги-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гаврилово д. | 39,5 м² | 14,3 сот. | 6 960 000 | 176 203 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Гаврилово д. | 39,5 м² | 14,3 сот. | 5 900 000 | 149 367 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Виктория СНТ | 38,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 64 767 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Родник СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 2 799 000 | 69 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 790 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 1 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 500 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Точный адрес: "Московская область". Вдали от шума и суеты в лесном массиве продаем земельный участок 10,4 сотки с домом в CНТ Луговина, вблизи д. Алексеево Ногинского района. Нa учаcтке расположены дом, бытовка , туалет и парник. Дом для летнего проживания, двe кoмнaты, место под кухню и прихожая. На участке достаточно места для постройка Вашего дома без сноса существующего. Территория участка имеет много хвойный насаждений, цветов и плодово-ягодных кустарников. Рядом пруд, магазин, детская площадка и охрана (ведется видеонаблюдение). Из кoммуникaций - лeтний цeнтрaльный вoдопpовод и свет. Удобный подъезд в любое время года. В д. Алексеево (на машине 3 минуты, пешком 10 минут) магазин Пятерочка, пункт выдачи Озон, WВ, аптека и остановка общественного транспорта в Ногинск или Павловский Посад. Документы 2013 года , 1 собственник. Показ по договоренности по звонку.