Новорязанское ш., 42 км от МКАД
Акватория дп, Воскресенск гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 463 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 55 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −827 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1404
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 19.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 137 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 463 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Акватория дп | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Акватория дп | 11,9 сот. | 485 000 | 40 756 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория дп | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория СНТ | 42 сот. | 21 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория СНТ | 11,1 сот. | 2 900 000 | 261 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория дп | 8 сот. | 490 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 83 478 / 114 286 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 735 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 598 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 462 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 188 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -827 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Петровское д. | 35 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Поддубье-2 ДНП | 36 м² | 7,2 сот. | 1 990 000 | 55 278 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Петровское с. | 30 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 40 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Дружба СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 102 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Марково с. | 25,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6 соток и дом каркасный, с утепление Ппу (пенополиуретан) данное утепление 8 см заменяет 30 сантиметров минеральной ваты, сам дом находится в процессе строительства внутренней отделки, покупал и строю для себя, но образовались некие финансовые трудности и решили рассмотреть продажу, но не спешим, не продадим значит будем пользоваться сами, строим его как гостевой дом, сам живу неподалеку возле деревни Рыболово участок находится на берегу Москва-реки в птичьем заповеднике в Снт Дивноречье (Рыболово-Бронницы).