Горьковское ш., 88 км от МКАД
Окраина СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 9 сот.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1 млн / целевая ≈903 тыс. / пессимист. ≈802 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −256 %, ROI −72 %.
Коммуникации: колодец; газ — магистральный.
До ст. Крутое ≈3 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14035
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 36 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 120 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Будьково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 32 484 / 73 333 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 903 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 050 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −256 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7 сот. | 999 000 | 33 300 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Астра СДТ | 30 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клондайк СДТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 020 000 | 34 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Клубничка-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Прокудино пос. | 30 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Локомотив СДТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | ТЭЦ-22 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 780 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Отдых СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 690 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается прекрасная дача в СНТ Окраина в черте города Орехово-Зуево. Отличное место для дачи и шашлыков, можно оставаться с ночёвкой, чистый воздух вблизи городской инфраструктуры, также много места для посадок и дополнительного строительства. Участок 9 соток, межованный, огорожен забором. На участке находятся два дома : -двух этажный дом площадью 6 на 4, состоит из двух комнат и кухни. (Можно утеплить второй этаж и использовать как жилой). Наружная и внутренняя отделка -вагонка, дом утеплен минватой. Крыша андулин. Фундамент на блоках. -одно этажный дом площадью 6 на 3, состоит из одной комнаты и кухни, а так же большой, просторной , крытой террасы, которая прилегает к дому. Дом сделан из блок- хауса, утеплен минватой, внутренняя отделка -вагонка. Имеется чердачное помещение. В доме вся проводка скрыта. Крыша мягкая черепица. Фундамент на блоках. Кроме домов на участке расположен хозблок для садового инвентаря с дровницей, летний душ , уборная, теплица площадью 6 на 3. Вода - колодец (з-и кольца) в дом не заведена. Электричество круглый год. Магистральный газ подведут в 2025 году. Идеальный вариант для любителей САДОВОДСТВА. ПЛОДОРОДНАЯ земля приносит вкусный урожай и красивые цветы На участке растут хвойные деревья и многолетние цветы, плодовые кустарники и ягоды. Алча, 3-и груши, 5-ть яблонь, 5-ть вишен, 4-и виноградника, кусты крыжовника, черная, красная и белая смородина, 5-ть кустов голубики, 3-и куста жимолости, 3-и орешника , 4 -е туи, 2-а можжевельника. В СНТ есть продуктовый магазин, который работает сезонно. Организован вывоз мусора - есть оборудованное место для утилизации мусора (регулярно вывозится). Территория охраняется круглогодично ( на вьезде установлен шлагбаум). Подъезд к СНТ по асфальтированной дороге, зимой дороги в СНТ всегда очищаются от снега, что позволяет в любое время проехать до своего участка.Хорошая транспортная доступность, от жд станции 10 мин на автобусе до СНТ.До города Орехово-Зуево можно добраться на автомобиле, общественным транспортом или даже пешком. Места очень красивые. Рядом лесные массивы, озера. Летом много грибов и ягод. На озерах есть места для купания и рыбалки. Много садоводов живут на ПМЖ, в том числе соседи. Участок оформлен, один взрослый собственник, сделано межевание, без долгов и обременений. БЫСТРЫЙ ВЫХОД НА СДЕЛКУ! Звоните, чтобы узнать подробности и договорится на просмотр.