Горьковское ш., 46 км от МКАД
Дружба СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 35 м², участок 7 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,31 млн → дом ≈488 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −44 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Лесная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14032
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 312 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 78 572 / 114 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -44 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Ветеран ЦАО СНТ | 35 м² | 9 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Фрязевский Садовод СНТ | 35 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Горелый Лес СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба-М СНТ | 35,7 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 98 039 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сплав СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 4,6 сот. | 1 199 999 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новое Борилово КП | 35 м² | 7,4 сот. | 3 990 000 | 114 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березка-4 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Стимул СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаемся дача с участком в 704 кв. м. На участке расположен дом, летняя кухня сарай, туалет, колодец, теплица. На участке высажена яблоня, кусты смородины и малины, грядки клубники. Дача находится в лесу. В 10 минутах ходьбы, находится 4 пруда. Возможен торг при осмотре.