Горьковское ш., 59 км от МКАД · земля с домом
Боровково д., Богородский гор. округ
Дом 55 м², участок 25 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 55 м²»
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 2,28 млн → дом ≈971 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль −130 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Захарово ≈14,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14023
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 65 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 175 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 279 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 971 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 655 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Боровково д. | 6,4 сот. | 450 000 | 70 312 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровково д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровково д. | 7,2 сот. | 1 800 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровково д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровково д. | 10 сот. | 799 000 | 79 900 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровково д. | 14 сот. | 3 490 000 | 249 286 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровково д. | 10 сот. | 1 660 000 | 166 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровково д. | 21 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровково д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 78 947 / 157 699 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 665 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 432 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -130 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Зубцово д. | 55,5 м² | 15 сот. | 3 650 000 | 65 766 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Черново д. | 56 м² | 26 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Фрязево СНТ | 57 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Орбита-1 СНТ | 60 м² | 13,5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Орбита-1 СНТ | 50 м² | 14 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Якимово д. | 53,9 м² | 14 сот. | 8 500 000 | 157 699 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ботово д. | 60 м² | 20 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ботово д. | 60 м² | 20 сот. | 6 550 000 | 109 167 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | 56 м² | 20 сот. | 11 200 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.3 км | Виктория СНТ | 59 м² | 14,7 сот. | 4 300 000 | 72 881 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 3 250 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 25 соток ИЖС с домом - требует ремонта, в д. Боровково. Дом оформлен, межевание участка сделано. Участок прямоугольной формы. Газ по границе участка. В деревне имеется продуктовый магазин, супермаркет Пятерочка, рядом остановка общественного транспорта до г. Ногинск. Два взрослых собственника, свободная продажа, прописанных нет, долгов нет, быстрый выход на сделку. Звоните отвечу на интересующие вопросы.