Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Восточный дп, Воскресенск гор. округ
Дом 110 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 63 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 56 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,39 млн / целевая ≈6,65 млн / пессимист. ≈5,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,53 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 88 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1402
Рейтинг 63/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 258 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 282 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 745 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восточный дп | 37 сот. | 4 500 000 | 121 622 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище с. | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточный дп | 22,5 сот. | 700 000 | 31 111 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 752 / 66 886 / 100 365 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 389 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 020 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 911 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 531 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | да: «санузел» + «ремонт» | 115 м² | 6 сот. | 6 580 000 | 57 217 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воскресенские луга-1 дп да: «санузел» + «ламинат» | 110 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 59 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. да: «санузел» + «ламинат» | 113 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 55 752 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. да: «санузел» + «ламинат» | 106 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 63 208 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Константиново с. да: «ванная» + «отделкой» | 109,6 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 100 365 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Константиново с. да: «санузел» + «отделка» | 106 м² | 5,4 сот. | 8 000 000 | 75 472 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Никитское с. да: «санузел» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 69 091 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Никитское с. да: «санузел» + «под ключ» | 110 м² | 5,5 сот. | 7 115 000 | 64 682 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «ванные» + «теплым полом» | 106 м² | 6,4 сот. | 10 000 000 | 94 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Новлянское с. да: «ванные» + «теплый пол» | 106 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам добротный недостроенный дом, свет подключен, скважина 40 метров, септик бетонные кольца.