Носовихинское ш., 69 км от МКАД
Луч СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., щитовой, 1980 год.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 51/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈112 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,66 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈304 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Назарьево ≈8,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14015
Рейтинг 51/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 29.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фортуна СТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 9,4 сот. | 1 650 000 | 175 532 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алферово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Журавка СНТ | 9,3 сот. | 2 450 000 | 263 441 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Журавка СНТ | 10 сот. | 1 290 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алферово д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алферово д. | 18 сот. | 300 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алферово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 53 334 / 140 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 661 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 578 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 495 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 329 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 304 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | 30 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.4 км | Союз-6 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Виктория СНТ | 32 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Антоново д. | 30 м² | 3,5 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружба СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 550 000 | 43 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.6 км | Форос СНТ | 33 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Нижний Восход СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 1 400 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный участок со старым домом в стародачном СНТ Луч Павлово-Посадского района. На участке растет красивый дуб, несколько плодовых деревьев. Два хозблока, уличный туалет. Очень живописное место в окружении леса, все соседние участки ухоженные и обжитые. Въезд и вход в СНТ по пропускам. Круглогодично дежурит сторож. Участок в собственности. Документы к сделке готовы.