Горьковское ш., 99 км от МКАД
Ландыш СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 81,3 м², участок 6,3 сот., брус, 1999 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 24.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 218 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 28 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Войново ≈11 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14009
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 218 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 999 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 526 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 32 308 / 42 843 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Мечта СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишенка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Карболитовец СДТ | 70 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 42 843 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 31.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 2344. В продаже дача в 10 км от г. Орехово-Зуево, 75 км от МКАД, Горьковское направление, на электропоезде от 1 часа 10 мин. до 1 часа 40 минут с Курского или с Трех вокзалов на электропоезде по маршруту МЦД 4. Далее автобусом, от остановки 15 минут пешком. Участок 6,3 сотки, огороженный, ухоженный. Большой дом из двух этажей, низ брус, на ленточном фундаменте с тремя большими комнатами, Летний домик с печным отоплением: кухня + жилая комната. Летний душ, туалет на улице, хозяйственный блок для инвентаря, дров и др., сезонный водопровод с артезианской водой, централизованно, газ привозной. Электричество 7 квт, можно присоединить 15 квт по заявлению в Рос. сети. Сезонное проживание, при проведении отопления, можно жить в зимнее время. В сезонный: весенне-летний и начало осени приезжает к СНТ Автолавка. В СНТ есть круглогодичная охрана, тревожная кнопка, доставка со всех магазинов и маркетплейсов, по вызову скорая помощь. Показ по предварительной договоренности. Торг уместен при осмотре. Можем прислать дополнительные фотографии. Все вопросы по телефону.