Горьковское ш., 62 км от МКАД
Лесное СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70,4 м², участок 8 сот., дерево, 2022 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 790 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,41 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈10,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14007
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 25.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 92 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 790 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 290 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дальняя д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дальняя д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нефтяник-7 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 408 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 79 167 / 90 769 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 006 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Лесные Дали КП да: «унитаз» + «теплые полы» | 72 м² | 7,5 сот. | 12 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Росинка СНТ да: «санузел» + «отделки» | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 79 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Следово д. да: «санузел» + «под ключ» | 65 м² | 7,5 сот. | 5 900 000 | 90 769 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дачный дом из бруса, построенный по проекту фирмы "Зодчий". Дом светлый, просторный,внутри отделан вагонкой. Участок прямоугольной формы, огорожен, высокий, есть плодовые и декоративные деревья и кустарники. Дача расположена в охраняемом снт, среди леса. Подъездная дорога очень хорошая, зимой чистится, многие в снт живут круглый год. Вокруг лес, места для купания, в соседней деревне магазин. Все документы готовы, подходит под ипотеку.