Горьковское ш., 64 км от МКАД
Кулиги-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 7,4 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 454 тыс. → дом ≈3,05 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 55 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,26 млн / целевая ≈6,53 млн / пессимист. ≈5,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,63 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈7,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14006
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 33.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 31 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 454 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 046 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 688 / 102 083 / 124 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 260 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 897 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 808 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 633 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 7,8 сот. | 6 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Гаврилово д. да: «ванные» + «заезжайте и живите» | 72 м² | 8 сот. | 8 700 000 | 120 833 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сокол СНТ да: «санузел» + «отделки» | 64 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 54 688 | в продаже 22.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Гаврилово д. да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 8 сот. | 9 300 000 | 124 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134641926 В живописном уголке, на берегу реки, в окружении леса, всего лишь в восьми километрах от трассы М-7 Волга по отличной дороге, расположена великолепная дача. Помимо кирпичного двух этажного дома на участке есть два гаража, баня, хозяйственные постройки, две теплицы. Участок сухой, ровный, правильной прямоугольной формы. Спешите стать счастливым обладателем маленькой части земли родного Подмосковья. Звоните записывайтесь на просмотр!