Горьковское ш., 50 км от МКАД
Кулиги-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 7,4 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 454 тыс. → дом ≈3,05 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −2,27 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈7,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14001
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 31 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 454 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 046 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 429 / 39 375 / 53 391 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Турист СНТ | 69,3 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 53 391 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кулиги-1 СНТ | 80 м² | 7,5 сот. | 3 150 000 | 39 375 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Заря СНТ | 70 м² | 6 сот. | 650 000 | 9 286 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дубрава СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Наука СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ромашка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Орион СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ландыш СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 563 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аргуновка СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 922 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 4 500 000 (+850 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134641926 В живописном уголке, на берегу реки, в окружении леса, всего лишь в восьми километрах от трассы М-7 Волга по отличной дороге, расположена великолепная дача. Помимо кирпичного двух этажного дома на участке есть два гаража, баня, хозяйственные постройки, две теплицы. Участок сухой, ровный, правильной прямоугольной формы. Спешите стать счастливым обладателем маленькой части земли родного Подмосковья. Звоните записывайтесь на просмотр!