Горьковское ш., 37 км от МКАД
Энергия-86 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 84 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈800 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 24 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −866 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Захарово ≈4,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14000
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 524 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энергия-86 СНТ | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Затишье пос. | 49 сот. | 13 700 000 | 279 592 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 35 сот. | 10 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | М-7 Волга 59-й км | 49 сот. | 9 800 000 | 200 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 444 / 39 286 / 57 500 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -866 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Искра СНТ | 90 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Приозерное СНТ | 100 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заря СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Загорново д. | 65 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ромашка СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дубрава СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Заозерье-280 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в снт "Энергия", дом и земля в собственности. На участке колодец, свет в доме, так же имеется дровяная баня. Участок огорожен, ухожен, имеются плодовые деревья и кустарники.