Горьковское ш., 15 км от МКАД
Старая Купавна г., Богородский гор. округ
Дача 25 м², участок 5,3 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля ≈634 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 3,36 млн → дом ≈141 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 67 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: скважина; газ — по границе; свет — есть.
До ст. Кашино ≈4,2 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13998
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 633 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 359 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 141 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 640 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бабкина Дача СНТ | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4,3 сот. | 4 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9,1 сот. | 7 200 000 | 791 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 38,3 сот. | 21 848 100 | 570 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 7 250 000 | 906 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10,5 сот. | 4 450 000 | 423 810 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 28 сот. | 25 000 000 | 892 857 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 83 750 / 137 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 166 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 058 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 949 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 642 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Машиностроитель СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Металлург СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | имени Воровского пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Полтево ТСН | 20 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Безменково-1 СНТ | 31 м² | 5,8 сот. | 6 000 000 | 193 548 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с садовым домиком. Участок ровный, подходит для строительства дома, газ по границе, электричество, скважина. Есть парковочное место. В 3 минутах езды находится вся ифаструктура магазины, школы, садики, аптеки. Рядом с участком в 2 минутах ходьбы находиться озеро для купания. До Москвы 20 км. Показ в любое удобное время, документы готовы к сделке. Помощь в одобрении ипотеки.