Горьковское ш., 37 км от МКАД
Приозерное СНТ, Богородский гор. округ
Дача 100 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 24 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −2,44 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Захарово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13997
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 426 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 122 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,8 сот. | 3 000 000 | 306 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 810 / 31 250 / 55 556 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 259 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 008 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Авиатор СНТ | 100 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Энергия-86 СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дубрава СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Заря СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с баней, участок в черте города Ногинск, в 100м озеро.