Горьковское ш., 52 км от МКАД
Феникс СНТ, Богородский гор. округ
Дом 90 м², участок 12 сот., кирпич, 2001 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,99 млн; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 69 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,48 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,68 млн / целевая ≈6,02 млн / пессимист. ≈5,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈573 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Вохна ≈7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13992
Рейтинг 48/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 473 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 478 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 022 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Золотые пески СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Буньково д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большие Дворы пгт | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Буньково д. | 14 сот. | 3 999 000 | 285 643 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Грибанино д. | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Буньково д. | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Грибанино д. | 14 сот. | 2 900 000 | 207 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 73 527 / 137 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 685 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 351 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 016 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 348 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 573 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Феникс СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 90 м² | 7 сот. | 8 560 000 | 95 111 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Совхоз пос. (Сергиев Посад-14 городок) | 90 м² | 7 сот. | 10 379 000 | 115 322 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 90 м² | 7,1 сот. | 6 273 000 | 69 700 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 89,2 м² | 15 сот. | 6 900 000 | 77 354 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 90 м² | 7,1 сот. | 6 273 000 | 69 700 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Деулинская Слобода СНТ | 90 м² | 6 сот. | 12 390 000 | 137 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Шелковик СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 88,2 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 56 689 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Заозерье д. | 100 м² | 8,6 сот. | 8 845 000 | 88 450 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 989 000 (+489 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 498 000 (−491 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 598 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 698 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 989 000 (−709 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 000 000 (+11 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 598 000 (+598 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 198 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 500 000 (+302 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 998 000 (−502 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 898 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 500 000 (+602 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Большой участок с домом центральная улица 1 собственник пакет документов