Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Сетовка пос., Воскресенск гор. округ
Дом 90 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 123 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 28 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Непецино ≈7,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1399
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 123 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 677 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 744 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сетовка пос. | 30 сот. | 14 940 000 | 498 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сетовка пос. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ульянино дп | 12 сот. | 512 000 | 42 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Камеза СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Камеза СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Анюта СНТ | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Анюта ТСН | 6 сот. | 222 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новотроицкое д. | 8,1 сот. | 120 000 | 14 815 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степанщино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новотроицкое д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 064 / 30 318 / 32 803 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 291 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 889 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Поле чудес СНТ | 100,6 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 30 318 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Невское с. | 100,6 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 32 803 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Беспятово д. | 96 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 15 625 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Восход-2 СНТ | 106,9 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 28 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126570360 Продам Дом. Основные характеристики: Общая площадь дома: 90 м2. Расположение: 65 км от метро "Котельники" (1 час езды от Москвы по Новорязанскому шоссе). Коммуникации: Электричество: есть щиток с автоматами (требуется разводка по дому). Вода: централизованная. Канализация: централизованная (труба подведена). Газ: по границе участка. Участок и территория: Участок размежёванный, огорожен забором из профлиста. Имеется хозблок. Завезена плодородная земля. Установлена теплица. Посажены плодовые деревья. Юридическая информация: Дом оформлен, имеется технический план (2024 г.). Межевание участка выполнено. Собственник один взрослый. Продажа прямая, полная стоимость указывается в договоре куплипродажи (Дкп). Дополнительно: Дружелюбные соседи, налажены добрососедские отношения. Подходит под ипотеку. По всем вопросам звоните!