Горьковское ш., 51 км от МКАД
Богослово с., Богородский гор. округ
Дом 27,7 м², участок 10 сот., дерево, 1995 год.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 23.04.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈236 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈354 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈655 тыс. ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Захарово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13988
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 236 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 362 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богослово с. | 47,6 сот. | 31 000 000 | 651 261 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богослово с. | 34 сот. | 10 056 000 | 295 765 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богослово с. | 9 сот. | 2 849 000 | 316 556 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богослово с. | 33 сот. | 9 900 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | М-7 Волга 64-й км | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Караваево д. | 25 сот. | 3 900 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Караваево д. | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Караваево д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Караваево д. | 33 сот. | 10 000 000 | 303 030 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Затишье пос. | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 354 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 667 / 67 314 / 139 130 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 655 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богослово с. | 23 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Солнечный СНТ | 25 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Богослово с. | 33,5 м² | 12,3 сот. | 2 500 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Елочка СНТ | 32 м² | 12 сот. | 2 999 999 | 93 750 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дубки СНТ | 30 м² | 8 сот. | 890 000 | 29 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дубки СНТ | 25 м² | 10 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 27 м² | 7 сот. | 950 000 | 35 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Природа-4 СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ямские Леса СНТ | 30 м² | 8 сот. | 620 000 | 20 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.04.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 24.05.2026 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1757777. Продается небольшая Дача 27.7 кв.м. на участке 10 соток. Имеется свет, скважина, отопление печь, забор. Огороженная территория СНТ, автоматические ворота, асфальт до участка. В доме комната, кухня. Имеется туалет, душ, беседка,