Горьковское ш., 64 км от МКАД
Электрогорск г., Электрогорск гор. округ
Дом 48,5 м², участок 6,2 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 12.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 781 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 30 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈870 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −614 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈0,6 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13987
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 781 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 258 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 38 сот. | 30 000 000 | 789 474 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Природа-4 СТ | 11 сот. | 5 150 000 | 468 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Природа-4 СТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 8,1 сот. | 955 155 | 117 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18,7 сот. | 6 450 000 | 344 920 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Фрезер СНТ | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труженик СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 870 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 53 000 / 95 745 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 525 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -614 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Кузнецы д. да: «санузел» + «отделка» | 49 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Алексеево д. да: «душевая» + «мебелью» | 47 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 95 745 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рубин СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Кулиги-2 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фрунзенец СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 50 м² | 5,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138044205 Продается дача в г. Электрогорск практичное и доступное решение для отдыха по выгодной цене. Объект представляет собой каркасный дом общей площадью 48,5 м с тремя комнатами. Выполнен косметический ремонт, что обеспечивает возможность Торг.