Горьковское ш., 67 км от МКАД
Луговина СНТ, Богородский гор. округ
Дом 75 м², участок 5,4 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 476 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 32 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −366 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈9,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13986
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.9 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 859 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 524 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луговина СНТ | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 7 сот. | 1 111 111 | 158 730 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечный массив | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнечный СНТ | 6,4 сот. | 1 290 000 | 201 562 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 296 / 50 000 / 86 050 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -366 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Луговина СНТ да: «ванная» + «теплый пол» | 76,7 м² | 5 сот. | 6 600 000 | 86 050 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Темп СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Затишье СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 000 000 (+450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса привезен с Костромкой обл. отделан сайдингом и накрыт качественной металлочерепицей. Участок с домом огорожен металлическим забором с воротами и калиткой, от Москвы по трассе м12 за 40мин в любое время суток . Прописка. ИЖС.