Носовихинское ш., 96 км от МКАД
Солнечное СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., 2021 год.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 266 тыс. → дом ≈834 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 9 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −978 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Заполицы ≈10,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13982
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 266 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 834 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Чистое д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чистое д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 13.05.2026 | сохраненная копия |
| 1.8 км | Федотово д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Федотово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Яковлево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Губино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Губино д. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 286 / 22 336 / 59 028 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 297 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -978 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Метрополитен СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Микрон СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 59 028 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечное СНТ | 80 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вертолет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 650 000 | 9 286 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Химик-1 СНТ | 72 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 23 472 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Березка СНТ | 69 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 15 942 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Губино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 16 429 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Вертолет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Южный СТ | 75 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Вертолет СНТ | 77 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 44 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Приобрел участок в 2021 году, как второй участок. Очистил его. Убрал лишние старые постройки (Сараи, бытовки и т.д.). Электричество трехфазовое не подведено к дому, но заведено на участок (розетки на участке есть). Вода не подведена к дому, труба проходит по участку, кран есть подключить можно. Продаю так как нет времени, средств, для дальнейшего содержания и обслуживания. Понял, что достаточно одного участка.