Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 34,3 м², участок 3 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 21.05.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 261 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 72 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈486 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −706 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; септик; отопление — газовый котёл.
До ст. Цемгигант ≈0,8 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1398
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 539 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 023 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 4 сот. | 650 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 486 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 500 / 98 077 / 102 857 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -706 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Пески пгт | 37 м² | 3 сот. | 1 150 000 | 31 081 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 35 м² | 3,4 сот. | 3 600 000 | 102 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Пески СНТ | 26 м² | 4,4 сот. | 2 550 000 | 98 077 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 40 м² | 4,5 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 3 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.09.2025 | 3 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 104148716 Доверяя нам Вы гарантировано получаете только реальные объекты! Продам 2 к квартиру с земельным участком в черте города. Это квартира в доме на 4 хозяина. В квартире две смежные комнаты, кухня, санузел. Отопление газовый котел, вода центральная, канализация септик. Квартира требует ремонта., Участок ровный, правильной формы, огорожен. Посажены плодовые деревья и кустарники. Участок в собственности. Район с развитой инфраструктурой. Рядом школа, рынок, сетевые магазины. Район густо насажен зеленью. Рядом озеро, лесной массив. До ж/д станции Цемгигант 15 минут пешком. Прекрасное место для проживания и отдыха. Записывайтесь на просмотр. Показ по предварительной договоренности. Звонить строго с 9-00 до 20-00.